주택연금 수령액 계산기 – 주택가격 12억, 대출 6억 상향 (2023년 10월 12일 적용)

주택연금 수령액 계산기는 주택연금을 활용하여 내 집을 담보로 활용하여 평생 동안 매월 안정적인 연금을 받을 수 있는 국가 보증 제도이며, 이때 월 수령할 수 있는 금액을 계산할 수 있는 계산기입니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억원 이하주택 또는 주거용 오피스텔을 소유한 분들에게 열려 있는 혜택입니다. 또한 다주택 소유자라도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억원 이하라면 신청 가능합니다.




 

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주택연금이란?

주택가격

아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용하게 됩니다.

가입자의 연령

만55세 연령은 부부 중 나이가 젊은 부부의 나이를 기준으로 적용하게 되며, 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.

 

주택연금 최근 개정사항 확인하기

 

주택연금의 장점

1. 평생거주, 평생지급

  • 평생동안 살던 집에서 부부모두 거주할 수 있습니다.
  • 부부 중 한명이 사망하더라도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 받을 수 있습니다..

2. 국가보증

  • 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.

3. 합리적인 상속

  • 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
금액비교 정산방법
주택처분금액 > 연금지급총액* 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액 < 연금지급총액* 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음
  • 연금지급총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자

4. 세제 혜택

시기 세제 감면 혜택
저당권 설정 시 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등

  • 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면
  • ② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제
농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%)
이용 시 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)
재산세(본세) 25% 감면
  • 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면
  • 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세) 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세) 25%감면)
  • 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
  • ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장・군수가 산정한 가액임
  • 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함
  • 등록면허세 감면은 2024년말 일몰예정

 

주택연금 예상수령액 조회

 

주택연금 신철절차

  1. 상담 신청 (주택금융공사)
  2. 심사 : 담보주택조사 및 가격평가 등
  3. 보증약정 및 담보설정 : 근저당권 및 신탁등기
  4. 보증서 발급 : 공사 및 금융기관
  5. 대출실행 : 금융기관, 대출약정 및 기타 비용 정산

 

주택연금 신청절차

 

주택연금 담보제공 방식




 

주택연금은 2가지 방식으로 담보제공을 할 수 있는데요. 첫째는, 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 둘째, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.

구분 저당권방식 신탁방식
담보제공(소유권) 근저당권 설정(가입자): 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보제공(등기상 소유자: 가입자) 신탁등기(공사): 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보제공(등기상 소유자: 공사)
가입자 사망시 배우자 연금승계 소유권 이전등기 절차필요 : 가입자 사망 시 자녀동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속받지 못할 수 있음.(배우자가 주택 전부를 상속받아야 하기 때문) 소유권 이전 없이 자동승계 : 가입자 사망 시, 자녀동의가 없더라도 배우자가 주택연금을 계속 수령하며 주택에 거주할 수 있음.
임대차 가능 여부 보증금 있는 일부 임대 불가능 보증금 있는 일부 임대 가능 (* 보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익 지급 * 보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능)
연금수령 종료 후 주택처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유 주택 처분 금액에서 연금대출 상환후 남은 금액은 귀속권리자 소유(가입자가 직접 귀속권리자를 개별 지정하거나 자녀 전원을 귀속권리자로 포괄 지정 가능)
  • 주택연금 이용 중 담보설정방식의 변경이 가능합니다.

주택연금 수령방식

주택연금은 주택 소유주가 안정적인 연금을 매월 받을 수 있는 제도로, 종신방식과 확정기간혼합방식으로 이용할 수 있습니다. 종신방식은 평생 동안 매월 일정한 금액을 수령하는 방식이며, 확정기간혼합방식은 일정 기간 동안은 매월 연금을 받다가 그 후에는 일시금을 받는 방식입니다. 또한 개별인출제도를 통해 의료비 등 필요한 경우에는 연금을 찾아 쓸 수 있습니다. 이 방식은 자유로운 자금 운용을 가능하게 해 주어 더욱 편리한 노후 계획을 세울 수 있습니다. 주택연금은 노후 생활의 안정성과 유연성을 동시에 제공하여 더 나은 노후를 준비할 수 있도록 도와줍니다.

주택연금 수령액 계산기

1. 일반 주택연금

  • 일반 주택연금방식이란 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령하는 방식입니다.

2. 주담대 상환용 주택연금

  • 주택담보대출 상환용 주택연금방식이란 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령하는 방식입니다.

3. 우대지급방식

  • 우대지급방식이란 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령하게 되는 방식입니다.

 

주택연금 상품종류

주택연금 상품종류에는 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.

1. 종신방식 방식

  • 정액형: 매월 동일한 금액을 수령
  • 초기증액형 : 가입 초기 일정 기간 (3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 덜 수령
  • 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령

2. 확정기간 방식

가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

 

주택연금 동영상 설명

 

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종신지급방식 월지급금 예시

(정액형, 2023.3.1. 기준)

1. 일반주택(종신지급방식, 정액형)

연령 주택가격
1억원 2억원 3억원 4억원 5억원 6억원 7억원 8억원 9억원 10억원 11억원 12억원
50세 112 225 338 451 564 677 790 903 1,016 1,129 1,242 1,355
55세 151 302 453 604 756 907 1,058 1,209 1,360 1,512 1,663 1,814
60세 204 409 614 819 1,023 1,228 1,433 1,638 1,843 2,047 2,252 2,457
65세 246 492 739 985 1,232 1,478 1,724 1,971 2,217 2,464 2,615 2,615
70세 300 601 901 1,202 1,503 1,803 2,104 2,405 2,705 2,763 2,763 2,763
75세 373 746 1,120 1,493 1,867 2,240 2,613 2,977 2,977 2,977 2,977 2,977
80세 476 951 1,427 1,903 2,379 2,855 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310

예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 90만 1천원을 수령합니다.

 

2. 노인복지주택지방자치단체에 신고된 노인복지주택(종신지급방식, 정액형)

연령 주택가격
1억원 2억원 3억원 4억원 5억원 6억원 7억원 8억원 9억원 10억원 11억원 12억원
50세 89 178 267 356 445 534 623 712 801 890 979 1,068
55세 122 244 366 489 611 733 856 978 1,100 1,222 1,345 1,467
60세 169 338 508 677 846 1,016 1,185 1,354 1,524 1,693 1,862 2,032
65세 208 417 625 834 1,042 1,251 1,460 1,668 1,877 2,085 2,294 2,503
70세 261 522 784 1,045 1,307 1,568 1,830 2,091 2,352 2,614 2,751 2,751
75세 331 663 995 1,327 1,659 1,991 2,323 2,655 2,968 2,968 2,968 2,968
80세 432 865 1,298 1,730 2,163 2,596 3,029 3,303 3,303 3,303 3,303 3,303

예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 78만 4천원을 수령합니다.

 

3. 주거목적 오피스텔(종신지급방식, 정액형)

주택가격
1억원 2억원 3억원 4억원 5억원 6억원 7억원 8억원 9억원 10억원 11억원 12억원
50세 79 158 237 316 395 474 553 632 712 791 870 949
55세 109 219 328 438 548 657 767 876 986 1,096 1,205 1,315
60세 153 307 461 614 768 922 1,076 1,229 1,383 1,537 1,690 1,844
65세 192 384 577 769 961 1,154 1,346 1,539 1,731 1,923 2,116 2,308
70세 243 486 729 972 1,216 1,459 1,702 1,945 2,189 2,432 2,675 2,745
75세 313 626 939 1,252 1,565 1,878 2,191 2,504 2,817 2,964 2,964 2,964
80세 412 824 1,237 1,649 2,062 2,474 2,887 3,299 3,299 3,299 3,299 3,299

예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 72만 9천원을 수령합니다.

4. 주택연금 수령액 계산기 활용

 

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주민연금 관련 정보

주택연금 이용 시 비용 등

주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료*, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다. 우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료 지원합니다.

 

주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)

주택연금지킴이 통장

주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 그액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.

 

주택연금 전용계좌 개설방법 확인하기

 

주택연금 지킴이통장 신청절차

 

 

보증기한(종신)

주택연금을 이용하시는 동안에는 여러 가정 상황에 따라 주의해야 할 사항이 있습니다.

먼저, 주택 소유자나 배우자가 사망하는 경우에도 주택연금을 계속해서 이용할 수 있습니다. 그렇기 때문에 가족의 안정한 노후를 위해 신중한 선택이 가능합니다.

그러나 이용 중에 이혼을 하게 된다면, 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다. 주택연금은 주택 소유자와 배우자가 함께 이용하는 것을 전제로 하기 때문입니다.

또한, 이용 중에 재혼을 하게 된 경우에도 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다. 주택연금은 원래의 배우자와 함께 계획된 제도로서, 새로운 배우자에게는 해당 혜택이 적용되지 않습니다.

이러한 사항들을 염두에 두고 주택연금을 선택하시면, 더욱 안정적인 노후 생활을 계획하실 수 있습니다.

 

가입비(초기보증료) 및 연보증료

주택연금 이용 시 발생하는 비용으로는 가입비(초기보증료)와 연 보증료가 있습니다. 가입비는 주택 가격의 일정 비율인 1.5%로 설정되어 있습니다. 다만, 대출상환방식을 선택한 경우에는 1.0%로 적용됩니다. 이 가입비는 주택연금의 최초 연금지급일에 납부하게 됩니다.

또한, 연 보증료도 고려해야 합니다. 연 보증료는 보증잔액의 연 0.75%로 부과되며, 대출상환방식을 택한 경우에는 1.0%가 적용됩니다. 이 연 보증료는 매월 주택연금을 받을 때마다 납부하게 됩니다.

중요한 점은, 이러한 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다는 것입니다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자의 부담으로 주택연금 대출 잔액에 가산하여 공사에 납부하게 됩니다.

 

담보의 제공 : 1순위 근저당권 제공

다른 분의 소유 주택을 담보로 활용하는 주택연금 서비스는 제공되지 않습니다. 주택연금은 주택 소유자 개인이 자신의 주택을 담보로 활용하는 것을 지원하는 제도입니다. 이에 따라 자녀, 형제 등 외부의 소유 주택을 담보로 주택연금을 이용하는 것은 불가능합니다.

또한, 주택연금 신청 시 1순위로 근저당권을 설정하게 됩니다. 이는 주택연금 이용 중 발생할 수 있는 채무 상황에 대비하여 주택 소유자와 공정하게 우선권을 보장하는 조치입니다

 

적용금리

우리 주택연금의 적용금리는 두 가지 요소로 이루어져 있습니다. 첫 번째는 “기준금리”이며, 이는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 하나를 선택할 수 있습니다. 3개월 주기로 변동되는 “3개월 CD금리” 또는 6개월 주기로 변동되는 “신규취급액 COFIX 금리” 중에서 선택하실 수 있습니다.

두 번째는 “가산금리”입니다. 만약 기준금리로 3개월 CD금리를 선택하신 경우, 가산금리는 1.1%가 적용됩니다. 그리고 신규취급액 COFIX 금리를 기준금리로 선택하신 경우에는 0.85%의 가산금리가 적용됩니다. 또한, 대출 상환 방식을 선택하신 경우에는 가산금리가 0.1% 감소됩니다.

이자는 매월 연금 지급 총액인 대출 잔액에 가산되어 증가하지만, 가입자께서는 직접 현금으로 이를 납부할 필요가 없습니다. 더욱 편리한 이용을 위해 이자는 자동으로 처리됩니다.

주택연금 가입 이후에는 대출 기준금리의 변경이 불가능하니, 신중한 선택이 필요합니다

 

주택연금 지급정지 사유

첫째, 부부가 모두 사망한 경우: 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무를 이어받아 계속해서 주택연금을 이용할 수 있습니다.

둘째, 부부가 모두 주민등록을 이전한 경우: 가입자와 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택의 주소와 다른 경우를 의미합니다. 단, “실거주 예외 인정사유”로 공사가 인정한 경우는 제외됩니다. 이러한 예외 사유는 공사의 인터넷 홈페이지를 통해 공고됩니다.

셋째, 장기간 거주하지 않는 경우: 부부가 1년 이상 담보주택에서 거주하지 않은 경우를 말합니다. 다만, “실거주 예외 인정사유”가 있는 경우에는 공사에 사전 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피한 경우는 제외됩니다.

넷째, 주택 소유권 상실: 주택을 매각하거나 양도하여 소유권을 이전한 경우나 화재 등으로 주택을 손실한 경우를 의미합니다.

다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택 용도 외 사용: 일시적으로 2주택을 보유한 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 이내에 주택을 처분하지 않거나 주택의 용도를 주거 목적 외로 사용하는 경우를 말합니다.

여섯째, 주거목적 오피스텔의 주거목적 미사용 등: 주거목적으로 지어진 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 경우를 의미합니다.

 

지급조정사유(우대방식)

우대지급(혼합)방식을 선택한 경우, 고객과 배우자의 보유주택수는 최대 1주택으로 제한됩니다. 가입 후에도 주기적으로 보유주택수를 조사하여 우대자격 여부를 확인합니다. 이 확인은 최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 시점마다 연 1회에 한해 이루어집니다.

주택연금 공사는 엄격한 검증 절차를 통해 고객의 보유주택 상황을 확인합니다. 가입 이후에도 주택 외의 부동산을 보유하고 있을 경우, 공사는 해당 주택을 6개월 이내에 처분하도록 요청할 수 있습니다. 이러한 처분 요청에 따르지 않을 경우, 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90% 수준으로 조정하여 지급합니다.

다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 보유주택 외의 부동산을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증할 경우, 공사는 다음 월지급금 지급일부터 원래 조정되었던 금액으로 회복하여 지급해드립니다.

 

대상주택의 재개발/재건축

주택연금 가입 시, 재개발이나 재건축이 예정된 경우에도 관리처분계획이나 전 단계까지 진행되었다면 가입이 가능합니다. 가입 후에도 중간에 재개발이나 재건축이 이뤄진다 해도 주택연금 계약은 계속 유지됩니다. 재건축 사업이 완료되면 주택연금 가입자는 새로운 신축주택의 소유권을 취득하게 되며, 이로써 종전의 제1순위 근저당권도 확보할 수 있습니다.

그렇지만 주택연금 계약을 유지하는 경우, 재개발이나 재건축 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출을 받을 수 없을 수도 있습니다. 이는 유의하여 결정하셔야 할 부분입니다. 주택연금은 안정적인 노후생활을 위한 좋은 선택지이며, 재건축 등의 사업 계획에 따른 선택은 신중히 고려해야 합니다.

 

주택연금 신청가능한 오피스텔

  • 주택연금을 신청할 수 있는 오피스텔은 주거용 오피스텔만 가능합니다.
  • 주거용 오피스텔은 주택임대사업자등록을 했거나 주택용으로 신고된 오피스텔을 말합니다.

 

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