전세권 권리분석, 경매신청 및 대응방안 (부동산경매 6가지 사례)

전세권 권리분석 및 경매신청은 부동산경매에 있어서 그리 복잡하지는 않으나 개념이해가 충분히 되지 않으면 의외의 수익을 얻을 수가 있는데요. 전세권과 주택임대차보호법상의 임차인의 권리는 상호보완해서 더 강력한 권리가 될 수도 있으나 경매신청을 어느 권리에 따라 실행하느냐에 따라 의외의 결과가 발생하는 경우가 종종 있습니다.




따라서 전세권 개요, 경매신청, 권리분석, 대응방안에 대해 자세히 알아봅니다.

 

전세권 권리분석

 

전세권 개요 및 성격




 

✅ 전세권이란 전세금을 건물 소유자에게 지급하고 전세권이라는 물권을 부동산등기부상에 등기한 후, 전세권자가 전세목적물을 사용하고 수익 할 수 있는 권리입니다.

✅ 따라서 전세권은 사용권인 용익물권이나, 전세권 설정기간이 만료되었음에도 건물소유자가 전세금을 반환하지 않으면 일정한 경우, 전세권자는 전세권에 의한 전세목적물을 처분할 수 있는데 이는 임의경매신청에 해당하는 담보물권적인 성격도 있어 전세권을 특수한 용익물권이라고 합니다.

✅ 즉, 전세권은 용익물권과 담보물권적인 동시에 가지고 있습니다.

 

 

경매신청

 

1. 집합건물의 전세권 경매신청

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

전세권은 아파트, 오파스텔, 집합상가, 다세대 등과 같은 집합건물에 있어서 전세권 설정기간이 만료된 후 소유자가 전세금을 반환해 주지 않으면 전세권에 기해 직접 임의경매신청을 할 수 있습니다.

집합건물 즉, 건물에 대지권이 설정되어 있는 물건인 경우에는 법원을 통한 판결문 없이 바로 경매신청을 할 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

 

2. 일반건물 전세권 경매신청

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

한편, 대지권이 없는 일반건물에 전세권을 신청한 경우도 있습니다. 집합건물이 아닌 일반물건, 즉 대지권이 없는 경우의 전세권은 건물 부분에만 효력이 미치고 토지에는 그 효력이 미치지 않기에 집합건물에 설정된 전세권처럼 전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 없습니다.

전세권자는 소유자를 상대로 전세금반환청구소송을 제기하여 판결문으로 토지 및 건물 전부를 강제경매신청하여야 하여야 합니다. 경매결과 토지에는 전세권의 효력이 미치지 않기에 토지 경매대금을 제외한 경매대금 전부에 대하여만 후순위 권리자보다 우선 변제받을 수 있습니다.

여기에서 임의경매와 강제경매의 차이점은 임의경매는 담보물에 기해 채권발생 시 직접경매를 신청할 수 있는 경우이고, 강제경매는 판결문을 통해 경매신청이 가능하다는 의미입니다.

 

전세권 권리분석




 

1. 전세권과 전입확정일자 권리와의 관계

경매에서의 권리분석은 매우 중요한데, 권리분석에 오류가 발생할 경우에 상당한 재산상의 손실이 발생하기 때문에 철저한 준비와 공부가 필요합니다.

특히, 전세권은 임차인이 행할 수 있는 전입일자 및 확정일자로 인해 발생하는 권리와의 선우선 관계에 따라 권리 소멸 및 인수관계가 다르기 때문에 특히 주의를 기울일 필요가 있습니다.

 

2. 선순위 전세권과 후순위 전세권

2.1 후순위 전세권

전세권은 크게 선순위 전세권과 후순위 전세권으로 나눌 수 있습니다. 근저당권, 담보가등기, 가압류, 강제경매기입등기 중 가장 선순위에 있는 권리인 말소기준권리 이후에 설정된 전세권인 후순위 전세권은 경매 시 매각으로 소멸하게 되어 낙찰가에게 어떠한 부담도 없습니다.

또한, 전세권은 등기부상에 전세금액이 표시되어 있기에 배당요구를 하지 않아도 배당절차에 참여할 수 있습니다.

2.2 선순위 전세권

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

✅ 경매에 있어서 선순위 전세권이 배당요구종기일까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.

✅ 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않는 경우에는  무조건 낙찰자가 인수하게 되어 주의하여야 합니다.

✅ 선순위 전세권자가 권리신고 및 배당요구가 아닌 채권신고서를 제출하는 경우는 인수해야 합니다.

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

 

요약하면, 전세권과 주택임대차보호법상의 권리신고인 전입신고와 확정일자가 동시에 진행한 임차인인 경우 전세권이 말소되더라도 신고된 임차인의 권리가 인수되는지 여부를 주의해서 보아야 하고,

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

반대로 임차인의 입장에서는 전세권, 임차인권리 모두에 기해 임의경매와 강제경매를 진행할 수 있는데 두 권리가 모두 선순위일 경우 선순위 전입일은 말소되지 않게 경매를 진행하여야 합니다.

전세권 대응방안

✅ 경매에 입찰하기 위해 전세권을 조사할 때에는 현장조사 등 전세권 설정 대상물을 확인을 우선 진행하고, 물건에 외관상 별다른 문제가 없는지를 조사하여야 합니다
✅ 또한, 전세권자의 임의경매, 강제경매 여부를 확인하고, 어느 권리에 의해 경매를 진행하여 어떠한 권리를 인수해야 하는지를 꼼꼼히 검토해야 합니다.
✅ 즉, 전세권자보다 후순위인 권리자가 경매신청하였는지 여부 확인 전세권자가 전입신고 등을 하였는지 여부 조사해야 합니다.
✅ 만약,  전입신고를 하였다면 전세권과의 선후관계 조사하여야 합니다. 입찰자 입장에서는 임차인의 권리를 잘못 분석하여 도리어 손해 보는 경우, 예상하지 못하게 수익이 발생하는 경우도 있습니다. 전세권과 임차인의 권리에 대해 충분히 이해하고 재산상의 손해가 발생하지 않도록 하여야 할 것입니다.

 

전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안전세권 개요, 경매신청, 권리분석 및 대응방안

✅ 또한, 전세권자의 임의경매, 강제경매 여부를 확인하고, 어느 권리에 의해 경매를 진행하여 어떠한 권리를 인수해야 하는지를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

✅ 즉, 전세권자보다 후순위인 권리자가 경매신청하였는지 여부 확인 전세권자가 전입신고 등을 하였는지 여부 조사해야 합니다.

✅ 만약, 전입신고를 하였다면 전세권과의 선후관계 조사하여야 합니다. 입찰자 입장에서는 임차인의 권리를 잘못 분석하여 도리어 손해 보는 경우, 예상하지 못하게 수익이 발생하는 경우도 있습니다.

 

전세권 권리분석 사례




 

사례1 : 전세권 + 전입신고 => 전세권 임의경매

선순위 전세권의 다양한 사례

A가 전세권에 기해 임의경매 신청한 경우에 A 전세권이 말소기준권리화 되어 A 의 전입신고에 따른 대항력이 인정 안되어 전세금을 모두 회수하지 못해도 낙찰자는 인수하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

사례2 : 전입신고 + 전세권 =>  전세권 임의경매

선순위 전세권의 다양한 사례

선순위 전세권의 다양한 사례

A가 전세권에 기해 임의경매 신청한 경우에는 A의 전입신고에 따른 대항력이 인정됩니다.

사례3 : 전세권 + 전입신고 => 후순위 가압류 경매

선순위 전세권의 다양한 사례

선순위 전세권의 다양한 사례

B 가압류에 의한 강제경매 을 한 경우  A 배당요구해도 전세권은 소멸하나 A의 대항력은 살아있게 됩니다.

 

사례4 : 전입신고 + 전세권 => 전세권 임의경매

선순위 전세권의 다양한 사례

선순위 전세권의 다양한 사례

A가 전세권에 기해 임의경매 신청한 경우 A는 대항력이 인정됩니다.

사례5 : 전세권 + 전입신고 => 전세금 강제경매

선순위 전세권의 다양한 사례

선순위 전세권의 다양한 사례

A가 전세금반환소송에 의한 판결문으로 강제경매신청을 하면 A 전세권은 안전하나 A 전세권으로 임의경매신청하면 A의 대항력이 없어집니다.

사례6 : 전세권 + 가압류 + 전입신고 => A 강제경매

선순위 전세권의 다양한 사례

A가 판결문에 의해 강제경매신청을 하면 소멸기준권리는 B가압류이기 때문에 A 전세권은 안전하다.

 

임플란트 종류 가격 시술과정 : 임플란트 지원금 정보