상가 주택 용도변경시 비과세 절세방법 – 보유기간, 장특공제 (2023년 세법개정)

상가 주택 용도변경시 비과세 절세방법에 대해 상세히 알아보겠습니다. 2023년 세법개정안으로 상가에서 주택으로의 용도변경 시 양도소득세 계산과 관련된 중요한 내용들이 명확하게 변경되었습니다. 상가는 주택이 아니기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택이 없습니다. 하지만 상가를 주택으로 용도변경시에 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있는데 이에 대한 자세한 절세혜택을 알아봅니다.

상가 주택 용도변경시 비과세

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상가 주택 변경시 비과세 동영상 자세히 보기

 

상가 주택 용도변경시 비과세 절세방법 – 1세대 1주택




 

이제 상가에서 주택으로 용도를 변경하고 1세대 1주택 혜택을 받기 위해서는 용도변경 후  1세대가 해당 주택을 2년 이상 보유하고 있어야 하며,  조정대상지역에서는 2년 거주를 하셔야 비과세를 받을 수 있습니다.

  • 1세대 1주택 적용기준일 : 용도변경일
  • 상가를 주택으로 변경시에는 용도변경일 이후 2년보유 및 조정대상지역에서는 2년 거주를 하셔야 비과세 헤택을 받으실 수 있습니다.

 

장특공제 계산방식의 변화

용도 변경한 주택을 양도할 경우, 양도소득세에서 장특공제를 적용할 때에도 변경된 계산 방식이 적용됩니다. 상가 취득부터 주택 양도까지의 보유 기간에 따라 공제율이 달라집니다. 이에 따라 주택을 더 오랫동안 보유하고 거주한 경우에는 보다 유리한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 비과세혜택이 적용될 수 있기 때문입니다.. 장특공제 계산 방식의 명확한 변화는 개인의 세금 부담을 더욱 투명하게 하며, 정확한 계산이 가능하도록 도와줍니다.

구분 내용 계산
비과세를 적용받기 위한 보유 및 거주기간 기산일 용도변경일
장기보유특별공제적용
(두가지 비교하여 큰 것 적용)
a. 상가취득일~양도일 보유기간 x 2%
b. 주택용도변경일~양도일 (보유기간 x 4%) + (거주기간 x 4%)
  • 적용시기 : 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용

상가에서 주택으로 용도 변경 시 양도소득세와 관련된 이러한 내용들의 명확한 변화로, 개인의 재무 전략을 세우실 때 더욱 신중하고 효과적인 결정을 할 수 있게 되었습니다. 새로운 조건과 계산 방식을 참고하여 최적의 재무 전략을 구상하시기 바랍니다.

 

상가 주택 용도변경시 비과세- 양도가액 12억원 이하인 경우

비과세 혜택을 받기 위해서는 양도가액이 12억원 이하인 경우에만 해당합니다. 양도가액이 12억원 이하라면 양도차익에 대한 과세가 면제되어 세금을 더욱 효과적으로 절약할 수 있습니다.

양도가액 12억원 초과금액인 경우

그러나 양도가액이 12억원을 초과할 경우에는 장기보유특별공제가 적용되며, 위의 표에서와 같이 a안인 상가취득일부터 양도일까지의 보유기간에 2%를 곱한 금액과 b.안인 주택변경 후의 주택용도변경에서 양도일까지의 보유기간 곱하기 4%, 거주기간 곱하기 4%를 합한 금액 중 큰 금액을 적용합니다.

 

실계산사례

 

계산기본정보

  • 상가취득 : 2015년 2월
  • 상가에서 주택으로 용도변경: 2020년 4월
  • 주택양도일 : 2025년 10월 (1세대 1주택, 5년 거주)

 

양도소득세 계산

구분 항목 계산
비과세를 적용받기 위한 보유기간 용도변경일(2020.4)부터 기산 주택으로의 기산일
비과세를 적용받기 위한 거주요건 적용 용도변경일 현재
조정대상지역
2년 거주요건 적용
용도변경일 현재
비 조정대상지역
거주요건 미적용
장기보유특별공제 적용 (2개 비교하여 큰 것을 적용함) 10년 보유기간 10년 x 2% = 20%
5년보유, 5년거주 5년 x 4% + 5년 x 4% = 40%

 

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